🏠 전세사기, 나만 당하는 게 아니야!
전세 계약을 앞두고 혹은 이미 집에 살고 있는 분들, 요즘 뉴스에서 쏟아지는 전세사기 소식에 걱정 많으시죠? 피땀 흘려 모은 내 전세금이 한순간에 사라질까 불안한 마음, 정말 공감됩니다. 최근에는 기존 방식보다 더 교묘하고 치밀한 신종 전세사기 수법이 등장해, 피해자가 급증하고 있어요. 오늘은 반드시 알아야 할 신종 전세사기 수법과 예방법을 한눈에 정리해 드릴게요! 👀
🧨 신종 전세사기 수법과 예방법
1. 삼행시 통장 사기
사기범이 집주인의 이름과 유사한 명칭으로 모임통장을 개설하여 세입자를 속이는 수법입니다. 예를 들어, 집주인 이름이 '홍길동'일 경우, '홍대 길거리 동아리'와 같이 앞 글자를 따서 삼행시 형태로 모임통장 명의를 만들면 입금 시 '홍길동'으로 표시됩니다.
- 집주인 이름을 교묘하게 변형해 만든 단체 통장(예: ‘오씨 종가 서울모임’ 등)에 보증금을 입금하게 유도합니다.
- 실제 집주인은 보증금을 받은 적이 없고, 사기꾼이 돈을 빼돌립니다.
예방법:
- 계약 시 통장 사본을 직접 확인하고, 명의자와 계좌번호를 정확히 대조합니다.
- 가능하다면 집주인과 직접 만나 계약을 진행합니다.
2. 가등기 사기
가등기는 미래에 소유권을 이전하기로 한 예약 등기입니다. 사기범이 가등기를 설정한 후, 세입자와 전세 계약을 체결하고 보증금을 편취하는 수법입니다. 이후 가등기권자가 본등기를 하면 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
- 집에 가등기가 설정되어 있으면, 임차인이 전입신고와 확정일자를 받아도 소유권을 빼앗길 수 있습니다.
- 임대인이 가등기 사실을 숨기고 계약을 체결하는 경우가 많아 주의가 필요합니다
예방법:
- 계약 전 등기부등본을 확인하여 가등기 여부를 확인합니다.
- 가등기가 설정된 부동산은 계약을 피하는 것이 안전합니다.
3. 다운 계약 사기
실제 거래 금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하고, 나머지 금액은 차용증 등으로 처리하는 수법입니다. 이 경우, 보증보험 가입이 어려워지고, 보증금 반환에 문제가 생길 수 있습니다.
- 전세보증보험 한도를 초과하는 금액에 대해선 법적 보호를 받기 어려워, 보증금 일부를 돌려받지 못하는 피해가 발생합니다
예방법:
- 계약서는 실제 거래 금액을 정확히 기재합니다.
- 차용증 등으로 금액을 분리하지 않습니다.
4. 신탁 사기
부동산이 신탁된 상태에서 신탁회사의 동의 없이 임대차 계약을 체결하는 수법입니다. 이 경우, 계약이 무효가 되어 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
- 신탁된 부동산에서 소유권이 없는 사람이 임대인 행세를 하며 전세계약을 체결합니다.
- 신탁사 우선권으로 인해 임차인의 권리가 무력화될 수 있습니다.
예방법:
- 등기부등본을 확인하여 신탁 여부를 확인합니다.
- 신탁된 부동산의 경우, 신탁회사의 동의 여부를 반드시 확인합니다.
4. 이중계약/중복계약
- 한 집을 여러 명과 동시에 전세계약하거나, 집주인과는 월세, 세입자와는 전세로 이중계약을 합니다.
- 보증금을 여러 번 편취하고 잠적하는 사례가 많아, 계약서와 등기부등본 확인이 필수입니다.
예방법:
- 등기부등본, 확정일자, 전입신고 필수, 계약 전후 등기부등본 재확인
5. 선순위 보증금 과장 사기
사기범이 선순위 보증금 규모를 축소하여 세입자를 속이는 수법입니다. 이로 인해 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 위험에 처할 수 있습니다.
예방법:
- 등기부등본을 통해 근저당권 설정 여부와 금액을 확인합니다.
- 공인중개사에게 선순위 보증금에 대한 정확한 정보를 요청합니다.
6. 깡통전세
- 매매가보다 전세가가 높거나 비슷한 주택에서 주로 발생합니다.
- 집값 하락 시 임대인이 보증금을 반환할 수 없어, 임차인이 전액 손실을 입게 됩니다.
예방법:
- 전세가율 70% 이상이면 계약 재검토, 주변 시세·매매가 비교, 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
7. 바지 집주인 사기
- 명의만 빌려 임대인으로 등록하고, 실제로는 책임질 능력이 없는 사람이 계약을 맺습니다.
- 집주인이 잠적하면 보증금 반환이 불가능합니다.
예방법:
- 집주인 신분증 실물 확인, 등기부등본 상 소유주와 대조, 공인중개사 등록 여부 확인
8. 주소 이전 사기
- 세입자 모르게 주소를 옮겨, 해당 집을 담보로 대출을 받는 신종 수법도 등장했습니다.
예방법:
- 전입신고 후 확정일자 즉시 받기, 주소 이전 내역 등기부등본에서 확인
9. 직거래 앱 사기
- 온라인 직거래 앱에서 가짜 임대인이 등장, 시세보다 싼 가격으로 임차인을 유혹합니다.
- 실제 집주인이 아니므로 보증금 편취 피해가 발생합니다.
예방법:
- 집주인 신분증, 등기부등본, 실거주 여부 반드시 확인, 공인중개사 통해 거래 권장
| 사기 유형 | 주요 수법 및 특징 | 예방법 |
| 📌 삼행시 통장 사기 | 집주인 이름과 유사한 모임통장 개설, 세입자를 속여 보증금 송금 유도 | 통장 사본 직접 확인, 명의자·계좌번호 대조, 집주인과 직접 만나 계약 |
| 📌 가등기 사기 | 가등기 설정 후 전세계약, 가등기권자가 본등기하면 보증금 반환 불가 | 등기부등본으로 가등기 여부 확인, 가등기 있으면 계약 피하기 |
| 📌 다운계약 사기 | 실제 거래가보다 낮은 금액으로 계약서 작성, 나머지는 차용증 등으로 처리 | 계약서에 실제 거래금액 기재, 차용증 등 분리 작성 피하기 |
| 📌 신탁 사기 | 신탁부동산에서 신탁사 동의 없이 임대차 계약, 임차인 권리 무력화 | 등기부등본으로 신탁 여부 확인, 신탁사 동의 필수 |
| 📌 이중/중복계약 | 한 집에 여러 명과 동시에 전세계약, 월세·전세 이중계약 | 등기부등본, 확정일자, 전입신고 필수, 계약 전후 등기부등본 재확인 |
| 📌 선순위 보증금 과장 사기 | 선순위 보증금 규모 축소·허위 안내, 세입자 보증금 반환 위험 | 등기부등본으로 근저당권·금액 확인, 공인중개사 통해 선순위 보증금 정보 요청 |
| 📌 깡통전세 | 매매가와 비슷하거나 높은 전세가, 집값 하락 시 보증금 전액 손실 | 전세가율 70% 이상이면 계약 재검토, 주변 시세·매매가 비교, 전세보증보험 가입 가능 여부 확인 |
| 📌 바지 집주인 사기 | 명의만 빌려 임대인 등록, 실제 책임질 능력 없음 | 신분증 실물 확인, 등기부등본 소유주와 대조, 공인중개사 등록 여부 확인 |
| 📌 주소 이전 사기 | 세입자 모르게 주소 이전, 해당 집 담보로 대출 | 전입신고 후 확정일자 즉시 받기, 주소 이전 내역 등기부등본에서 확인 |
| 📌 직거래 앱 사기 | 직거래 앱에서 가짜 임대인 등장, 시세보다 싼 가격으로 유혹 | 신분증·등기부등본·실거주 여부 확인, 공인중개사 통한 거래 권장 |
✅전세사기 예방 체크리스트
1. 등기부등본·건축물대장 꼼꼼히 확인
- 소유자, 근저당, 가등기, 신탁 등 권리관계 반드시 확인 합니다.
2. 전세가율 70% 이상이면 주의
- 매매가 대비 전세가 비율이 높으면 깡통전세 위험
3. 집주인 신원·통장 실명 확인
- 집주인과 직접 만나 계약을 진행하고, 통장 사본을 확인하여 명의자와 계좌번호를 대조합니다.
4. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
- 불가 시 계약 재검토, 보증보험은 피해 발생 시 보증금 보호
- 전세보증금 반환 보증보험에 가입하여 보증금을 보호합니다.
5. 공인중개사 등록 여부 확인
- 공인중개사를 통해 계약을 진행하며, 중개사의 등록 여부와 공제 가입 여부를 확인합니다.
6. 계약서상 특약사항 명확히 기재
- 임대인 변동, 근저당 설정 등 발생 시 계약 해지 및 보증금 반환 명시
7. 임대차 신고·전입신고·확정일자 즉시 받기
- 우선변제권 확보, 대항력 강화
8. 주변 시세·매매가 비교
- 인근 부동산, 국토부 실거래가 시스템 등 활용
9. 직거래 시 각별히 주의
- 신분증, 소유권, 실거주 여부 등 직접 확인
10. 실거래금액으로 계약
- 계약서에는 실제 거래 금액을 정확히 기재하고, 차용증 등으로 금액을 분리하지 않습니다.
| 체크리스트 항목 | 실천 방법 및 설명 |
| ✔️ 등기부등본·건축물대장 확인 | 소유자, 근저당, 가등기, 신탁 등 권리관계 반드시 확인 |
| ✔️ 전세가율 70% 이상 주의 | 매매가 대비 전세가 비율이 높으면 깡통전세 위험, 계약 전 반드시 시세 비교 |
| ✔️ 집주인 신원·통장 실명 확인 | 집주인과 직접 만나 계약, 통장 사본 확인 및 명의자·계좌번호 대조 |
| ✔️ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인 | 가입 불가 시 계약 재검토, 보증보험 가입으로 피해 발생 시 보증금 보호 |
| ✔️ 공인중개사 등록 여부 확인 | 공인중개사를 통해 계약, 중개사 등록 및 공제 가입 여부 확인 |
| ✔️ 계약서 특약사항 명확히 기재 | 임대인 변동, 근저당 설정 등 발생 시 계약 해지 및 보증금 반환 조건 명시 |
| ✔️ 임대차 신고·전입신고·확정일자 받기 | 우선변제권 확보, 대항력 강화 위해 임대차 신고 및 전입신고, 확정일자 즉시 받기 |
| ✔️ 주변 시세·매매가 비교 | 인근 부동산, 국토부 실거래가 시스템 등 활용해 시세·매매가 반드시 확인 |
| ✔️ 직거래 시 각별히 주의 | 신분증, 소유권, 실거주 여부 직접 확인, 가능하면 공인중개사 통해 거래 |
| ✔️ 실거래금액으로 계약 | 계약서에 실제 거래 금액 정확히 기재, 차용증 등으로 금액 분리하지 않기 |
💡 결론
전세사기는 남의 일이 아닙니다. 전세사기는 점점 더 교묘해지고 있습니다. 조금만 방심해도 내 소중한 전세금이 한순간에 사라질 수 있어요. 오늘 알려드린 신종 전세사기 수법과 예방법 꼭 기억하시고, 안전한 내 집 마련에 한 걸음 더 다가가시길 바랍니다! 🛡️
계약 전 철저한 확인과 주의가 필요합니다. 위의 정보를 참고하여 안전한 전세 계약을 진행하시기 바랍니다.